Привет. Я Сергей Язовский. 15 лет в SEO, три года занимаюсь GEO-оптимизацией — продвижением сайтов в ответах нейросетей.
В феврале 2026 года ко мне обратилось агентство недвижимости из Екатеринбурга. Работают на вторичном рынке и с новостройками, штат — 14 риелторов. Проблема была конкретная: клиенты стали приходить с фразой «спросил у ChatGPT, какое агентство надёжнее, он назвал троих, вас там не было».
За 4 месяца упоминания бренда в нейросетях выросли на 340%, а из ИИ-каналов пошли первые обращения на покупку и аренду квартир.
А теперь давайте разберёмся по-настоящему, что мы сделали и почему это сработало именно так, а не иначе.
С чего начали: диагностика
Первым делом я проверил, где агентство находится сейчас. Собрал 60 промптов — реальных запросов, которые задают люди, выбирающие риелтора: «надёжное агентство недвижимости в Екатеринбурге», «кто поможет купить квартиру в новостройке без переплаты», «риелтор для продажи квартиры отзывы».
Проверил эти промпты в ChatGPT, Яндекс Алисе и Perplexity. Результат: бренд агентства упоминался в 4 ответах из 60. Это 6,6% видимости. У трёх основных конкурентов в городе показатели были 18-31%.
Проще говоря: агентство существовало для живых клиентов, но не существовало для нейросетей.
Дальше я посмотрел источники, которые нейросети цитировали в ответах о недвижимости в Екатеринбурге. Это были: сайты-агрегаторы отзывов, пара статей на городских порталах о рынке недвижимости, страницы конкурентов с разделами «о компании» и кейсами клиентов, профили в Яндекс Бизнесе.
У агентства не было ни одного из этих элементов в нормальном виде. Сайт — витрина объектов без экспертного контента. Профиль в Яндекс Бизнесе — заполнен на треть. Внешних упоминаний — почти нет.
Что мешало присутствовать в ответах нейросетей
Я выделил три главные причины, почему нейросети не упоминали агентство.
Первое: не было экспертного контента. Нейросеть не знает, что вы разбираетесь в ипотеке, юридической чистоте сделок или особенностях новостроек в конкретных районах, если вы не написали об этом. Сайт агентства состоял из карточек объектов — это витрина, а не источник знаний.
Второе: слабый профиль в Яндекс Бизнесе. Алиса активно использует данные Яндекс Бизнеса для локальных запросов. Незаполненные разделы, отсутствие фото, минимум отзывов — всё это снижает шансы попасть в ответ.
Третье: почти нулевая упоминаемость на внешних площадках. Ни одной публикации на профильных порталах, ни экспертных комментариев в СМИ, ни разборов кейсов на сторонних ресурсах. Нейросеть формирует картину бренда из совокупности источников — а у агентства их просто не было.
Хорошая новость: все три проблемы решаемые. Плохая новость: быстро это не делается — нужна системная работа на несколько месяцев.
Отдельно я проверил техническую доступность сайта для нейросетей. Убедился, что краулеры вроде GPTBot и Yandex не заблокированы в robots.txt, страницы отдают корректный HTML без лишней JS-обвязки, а карточки объектов и статьи блога грузятся быстро. Это база, без которой любой контент бесполезен — если нейросеть физически не может прочитать страницу, ей всё равно, насколько экспертный там текст.
Стратегия на 4 месяца
Мы разбили работу на четыре блока, которые шли параллельно, а не последовательно.
1. Экспертный контент на сайте
Начали с раздела блога на сайте агентства. Первые темы выбирали не «для SEO», а по реальным вопросам клиентов из CRM: как проверить квартиру перед покупкой, что делать при отказе в ипотеке, чем отличается покупка на вторичке от новостройки в плане налогов.
За 4 месяца опубликовали 22 статьи. Каждая написана под структуру, понятную нейросетям: прямой ответ на вопрос в первом абзаце, конкретные цифры, таблицы сравнения, ссылки на законодательство. Про то, как устроена такая структура, я подробно писал в статье «GEO-текст: идеальная структура для нейросетей».
2. Страницы экспертов и авторство
У трёх ведущих риелторов агентства сделали персональные страницы: опыт, количество закрытых сделок, специализация (ипотека, элитное жильё, коммерческая недвижимость), фото, контакты. Каждую статью в блоге подписывали конкретным автором со ссылкой на его страницу.
Это работа на E-E-A-T — те самые сигналы экспертности и доверия, которые нейросети учитывают при выборе источника. Детальный разбор этой механики есть в статье «Авторитет эксперта в GEO: настройка E-E-A-T за 6 шагов».
3. Внешние упоминания и работа со СМИ
Договорились с двумя городскими порталами о недвижимости на экспертные комментарии директора агентства. За 4 месяца вышло 6 публикаций с цитатами и ссылками на сайт агентства. Плюс разместили 4 развёрнутых кейса на профильных площадках — с деталями сделок и цифрами.
Внешние упоминания работают на GEO иначе, чем в классическом SEO. Дело не в ссылочном весе, а в том, что нейросеть встречает название бренда в разных независимых источниках и начинает воспринимать его как значимого игрока рынка. Подробнее — в статье «Влияние ссылок и СМИ на цитируемость бренда в GEO».
4. Работа с отзывами и Яндекс Бизнесом
Полностью заполнили профиль в Яндекс Бизнесе: фото офиса, команды, объектов, описание услуг по каждому направлению, актуальные часы работы. Запустили системный сбор отзывов у клиентов после закрытых сделок — не разово, а как процесс: через неделю после сделки менеджер CRM отправлял просьбу оставить отзыв.
За 4 месяца собрали 34 новых отзыва на Яндекс Картах и профильных площадках вроде Отзовика. Как отзывы влияют на цитирование в YandexGPT, я разбирал в статье «Отзывы с Отзовика и IRecommend: влияние на цитирование в YandexGPT».
Как отслеживали прогресс
Раз в две недели я запускал проверку по тем же 60 промптам в тех же трёх нейросетях. Фиксировал: упомянули или нет, на какой позиции, какая тональность, какие источники нейросеть процитировала в ответе.
Это критично. Без регулярного замера невозможно понять, работает стратегия или нет. Изменения в GEO не видны на глаз — сегодня нейросеть может процитировать вас, завтра нет, и разовая проверка ничего не покажет. Нужна динамика за недели и месяцы.
| Период | Видимость в ИИ | Упоминаний из 60 промптов | Позитивная тональность |
|---|---|---|---|
| Старт (февраль 2026) | 6,6% | 4 | 3 из 4 |
| Через 2 месяца (апрель 2026) | 18,3% | 11 | 9 из 11 |
| Через 4 месяца (июнь 2026) | 29,1% | 17 | 16 из 17 |
Видимость выросла с 6,6% до 29,1% — это и есть те самые 340% роста упоминаний. Причём тональность почти сразу стала преимущественно позитивной: контент, который мы публиковали, снимал типовые страхи клиентов (мошенничество, скрытые платежи, затянутые сроки), а собранные отзывы подтверждали надёжность агентства.
Отдельно я следил за конкурентами по тем же 60 промптам. Двое из трёх лидеров рынка почти не меняли свои показатели за эти 4 месяца — держались на уровне 20-25%. Это подтвердило гипотезу: рынок недвижимости в городе никто системно не оптимизировал под нейросети, и агентство клиента получило заметное преимущество именно потому, что начало работать раньше конкурентов, а не потому, что делало что-то уникальное.
Что изменилось в ответах нейросетей
На старте, если спросить ChatGPT «какое агентство недвижимости в Екатеринбурге выбрать», он называл трёх конкурентов и общие советы вроде «проверьте лицензию и отзывы». Агентства клиента там не было вообще.
К июню на аналогичный запрос ChatGPT в части ответов уже упоминал агентство клиента среди трёх-четырёх вариантов, ссылаясь на конкретную специализацию — работу с ипотечными сделками и наличие подробных разборов на сайте.
В Алисе изменения были заметнее на локальных запросах вроде «риелтор в Екатеринбурге отзывы» — там сильно сыграл заполненный профиль Яндекс Бизнеса и рост числа отзывов на картах.
Что это значит на практике? Нейросеть начала воспринимать агентство как один из релевантных источников по теме, а не игнорировать его полностью.
Первые обращения из ИИ-каналов
С третьего месяца в CRM агентства начали появляться заявки с пометкой источника «узнал от ChatGPT» или «нашёл через Алису» — это фиксировалось при первом звонке простым вопросом менеджера «как о нас узнали».
За четвёртый месяц таких обращений было 7. Немного в абсолютных цифрах, но это принципиально новый канал, которого не существовало полгода назад. И тренд растущий: чем выше видимость в нейросетях, тем больше таких обращений.
Важно понимать: люди, которые приходят из нейросетей, обычно уже прошли этап выбора. Нейросеть за них отфильтровала варианты и назвала конкретное агентство — значит, доверие выше, а цикл сделки короче. Это подтверждает и статья «Как работает GEO-воронка: от запроса в ИИ до продажи».
Ошибки, которые мы не повторили
На старте проекта у директора агентства было искушение пойти по короткому пути — купить упоминания на биржах или накрутить отзывы через сервисы. Я отговорил.
Причина простая: нейросети всё лучше отличают органичные упоминания от накрученных, а если бренд поймают на манипуляциях — доверие к нему в ответах ИИ падает, а не растёт. Разбор этой темы есть в статье «Можно ли накрутить упоминания бренда в ответах ИИ».
Вторая ошибка, которую мы избежали — не стали писать контент «для нейросетей», игнорируя живых читателей. Каждая статья в блоге агентства решала реальный вопрос клиента и была полезна человеку. Нейросети как раз лучше цитируют материалы, которые реально отвечают на вопрос, а не напичканы ключевыми словами.
Мой вывод
Этот кейс подтверждает то, что я вижу на большинстве проектов: GEO-оптимизация — это не один магический приём, а совокупность системных действий. Контент, авторство, внешние упоминания, работа с отзывами — всё вместе, а не по отдельности.
340% роста упоминаний за 4 месяца — это не рекорд, а нормальный результат системной работы для бренда, который стартовал почти с нуля. У проектов, где изначально была хоть какая-то база (заполненный профиль, пара внешних упоминаний), результат обычно приходит быстрее.
Второй важный вывод: без регулярного мониторинга невозможно понять, движется ли работа в правильном направлении. Замеры каждые две недели по одним и тем же промптам — это не формальность, а единственный способ увидеть реальную динамику в среде, где выдача нейросетей нестабильна по своей природе.
И третий: заявки из нейросетей — это уже не гипотетический канал будущего, а реальные лиды здесь и сейчас, даже для локального бизнеса в конкретном городе. Вопрос не в том, появится ли этот канал у вашей компании, а в том, когда вы начнёте с ним работать — сейчас, вместе с конкурентами, или через год, когда они уже займут все позиции в ответах.
Часто задаваемые вопросы
Сколько времени нужно на первые результаты в GEO-оптимизации? В этом кейсе заметный рост видимости пошёл со второго месяца, но устойчивый эффект и первые обращения из ИИ-каналов появились к третьему-четвёртому месяцу. Это системная работа, а не разовая настройка.
Работает ли GEO-оптимизация для локального бизнеса, а не только для крупных брендов? Да, этот кейс — прямое подтверждение. Локальный бизнес даже выигрывает: конкуренция в нейроответах по узким гео-запросам ниже, чем по общим темам.
Нужно ли отказываться от классического SEO в пользу GEO? Нет, это дополняющие направления. В кейсе агентство продолжало работать с классическим поиском, а GEO добавили как новый канал сверху.
Как часто нужно проверять упоминания бренда в нейросетях? В этом проекте проверяли раз в две недели по фиксированному набору промптов. Реже — теряется точность динамики, чаще — не успевают накопиться значимые изменения.
Что дало наибольший эффект — контент, отзывы или внешние публикации? Все три блока работали вместе, но контент на сайте и профиль в Яндекс Бизнесе дали эффект быстрее остальных, а внешние публикации в СМИ усилили доверие нейросетей к бренду в целом.
Можно ли получить похожий результат без экспертного контента, только за счёт отзывов? Отзывы важны для локальных запросов через Алису и Яндекс Бизнес, но без экспертного контента нейросеть не сможет объяснить, почему именно ваш бренд стоит рекомендовать по сложным вопросам вроде ипотеки или юридической чистоты сделки.